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最近，广州二手房房贷放松（回顾戳：摊牌！多个银行不按参考价放款！二手房春天来了？），又有购房者问我们：那黄埔二手房怎么样了？要开始回暖？
光看挂牌价没什么意思。这次，社交牛逼症的我，花了洪荒之力，扒到了老黄埔、科学城不少标杆项目的二手成交价。
不要说回暖了，最近科学城、老黄埔的二手房都跌了不少……部分标杆盘的房源甚至降价40万成交！
科学城，我们选取了三个比较有代表性的小区，分别是万科东荟城、科城山庄、新福港鼎峰。
东荟城，因为不在二手房参考价第一批名单内，近几个月的成交量相对是比较多的。
一共成交了6套住宅，成交价在4-4.3万/平之间，砍价幅度从3万到40万不等。
目前，小区内一套86平中高层的南向三房，挂牌价为358万，单价在4.16万/平左右。
新福港鼎峰，自二手房参考价政策出台后，链家上成交的房源仅有2套，分别让价10万、12万成交。
比较有意思的是10月底成交的这套88.9平三房房源，单价才4.6万/平，几乎是贴着参考价（4.4万/平）成交的！
从成交数据也能够正常的看到，就在今年4月，户型相似的一套约87平三房，成交总价为528万，成交单价超过了6万/平！
据了解，目前88.9平三房房源，挂牌总价普遍在490-520万之间，大部分房源的价格没有比之前降很多。
有一套被中介称为“超级笋盘”的，南向88平三房，价格最低去到了425万，价格算得上是比较靠近之前低价成交的那一套。
不过，低价的根本原因，是因为这套房源靠路边，噪音有点大，且业主看中了其他的房子，急需置换。
科城山庄，近期成交房源的价格，非常出乎我们意料，单价在4.1-4.9万/平左右。
而今年8月，科城山庄的参考均价为5.5万/平，现在的价格能算得上是回落了不少。
四套房源中，有三套房源的成交周期不超过3天，几乎是一挂出来就被人买了；还有一套成交周期也不到一个月。
目前，小区的挂牌房源单价和之前8月的价格差不多，一套84平的2+1顶楼房源，总价为425万，单价约5.1万/平；100平的三房房源，总价为550万，单价去到了5.5万/平。
虽然小区二手房参考价不过3.8万/平，但是8月份的时候，小区在链家上的成交价一度去到了5.6万/平！
例如，一套80.7平左右的南向两房房源，总价为429万，挂牌单价去到了5.3万/平，同户型也有位置没那么好的，总价大概415万。
有意思的是，在咨询这个小区的房源时，中介明确说，目前市场上有四家银行可以不按照指导价来贷款了，而该小区的评估价最高可以去到5.6万/平左右。
万科城市花园，之前8月的参考均价为5.6万/平，近期成交的三套房源，单价基本在4.5-5.4万/平之间，同样跌了不少。
10月中旬，小区成交了一套91平的三房房源，中低楼层，成交单价超过了6万/平，而之前8月小区的参考均价为5.75万/平。
当然，因为5月以来，小区就成交了一套房源，所以我们也没办法很好地去比较。
只能说，老黄埔的新盘只是5.5万+/平，二手房在这样一个时间段还能卖6万/平，属实牛X ！
1、市场上确实已经有笋盘出现了。大部分房源的价格，都比8月份回调了不少，部分急售的业主，会愿意将手上的房子降价出售。
2、但是，业主的心态还是相对来说还是比较强硬的，虽然挂牌价跌了，但是成交和挂牌价之间差距不大，大部分房源的议价空间都在5万左右。
3、现在大家都在观望，一旦有笋盘出来，成交周期会非常短。说明购房者对广州楼市的信心还是比较足的。
即使是标杆盘，带看量也不多，整体的市场并没有回暖的迹象。近期成交的大部分都是笋盘，市场处于以价换量阶段。
5、银行在房贷方面的松绑，部分银行不按参考价放款，对市场实质性的影响不大。
一方面是之前银行也没有很严格按照参考价来，另一方面是二手房遇冷，其实是跟人们的预期有关。
简单来说，你看着现在一手房卖4万/平，二手房参考价才3.8万/平，而市场上的二手房卖4.5万/平，你会买吗？
当下的二手房市场，不管是从价格、议价空间，还是带看量来说，都还没有到达真正的市场底部。